재개발 분양대상자, 상속으로 늘어날 수 있을까? 조합의 입증책임을 확인한 대법원 판결

핵심요약

• 대법원은 상속재산분할협의로 토지와 주택을 각각 소유한 상속인들이 일정한 요건 아래 • 독립된 분양대상자가 될 수 있다고 판단했습니다.

• 상속등기가 분양자격 기준일 이후에 이루어졌더라도 상속재산분할의 효력은 상속개시 시• 점으로 소급하므로 등기 시점만으로 분양자격을 부정할 수 없다고 보았습니다.

• 분양권 추가 확보만을 목적으로 한 권리남용 등의 경우 다르게 판단될 수 있으며, 이에 • 대한 입증책임은 사업시행자가 부담한다고 밝혔습니다.

본 글은 「도시 및 주거환경정비법」 제76조, 「민법」 제187조·제997조·제1015조, 구 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」 및 대법원 2026. 1. 29. 선고 2025두33877 판결을 기준으로 작성했습니다.

상속으로 분리된 토지·주택, 재개발 분양대상자를 둘러싼 분쟁

재개발사업에서 분양대상자 지위는 조합원에게 공급되는 주택의 수와 권리관계에 영향을 미치는 중요한 기준입니다.

특히 상속으로 토지와 건물의 소유관계가 달라진 경우에는 분양자격 기준일과 권리 취득 시점을 어떻게 판단하는지에 따라 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

이번 사건 역시 정비구역 내 토지와 주택을 각각 상속받은 상속인들이 독립된 분양대상자 지위를 주장하면서 시작됐습니다.

재개발 정비구역 내 토지와 건물을 소유하던 A씨는 분양자격 기준일 이전에 사망했습니다.

A씨의 상속인들은 상속재산분할협의를 통해 90㎡를 초과하는 하나의 대지 범위에 속하는 토지와 주택을 각각 나누어 소유하기로 했습니다.

그러나 상속인들이 협의분할을 이유로 소유권이전등기를 마친 날은 기준일 이후였습니다.

이후 상속인들은 각자 독립된 분양대상자에 해당한다고 주장하며 분양신청을 했습니다.

하지만 조합은 상속등기가 기준일 이후에 이루어졌다는 이유로 이를 인정하지 않았습니다.

조합은 분양자격 기준일 당시 토지와 주택이 사망한 A씨 명의로 등기되어 있었다는 이유로 상속인 전체를 1인의 분양대상자로 판단하고, 1주택만 공급하기로 했습니다.

서울고등법원도 등기접수일을 기준으로 판단한 조합의 결정을 인정했습니다.

그러나 상속인들은 상속재산분할의 효력은 사망 시점으로 소급하므로 각각 독립된 분양대상자로 인정받아야 한다며 불복했습니다.

▶ 사건 흐름

피상속인 사망(분양자격 기준일 이전) → 토지·주택 상속재산분할협의 → 상속등기 → 상속인들의 개별 분양신청 → 조합의 1주택 공급 결정 → 원심에서 조합 측 판단 인정 → 대법원 파기환송

결국 대법원에서는 상속으로 인한 소유권 취득 시점을 어떻게 판단해야 하는지, 조합이 상속인들의 독립된 분양대상자 지위를 부정할 수 있는지가 핵심 쟁점이 됐습니다.

대법원은 상속등기가 분양자격 기준일 이후에 이루어졌다는 이유만으로 상속인들의 독립된 분양대상자 지위를 부정한 원심의 판단을 받아들이지 않았습니다.

상속은 일반적인 매매와 달리 법률 규정에 따라 효력이 발생하며, 상속재산분할협의 역시 원칙적으로 상속개시 시점으로 소급하기 때문입니다.

「도시 및 주거환경정비법」 제76조는 1세대 또는 1명이 여러 주택이나 토지를 소유하더라도 원칙적으로 1주택만 공급하도록 규정하고 있습니다.

다만 시·도조례에 따라 예외가 인정될 수 있습니다.

이 사건에 적용된 구 서울시 도시정비조례는 기준일 전에 90㎡를 초과하는 대지의 토지와 주택을 소유하던 사람이 사망해 상속인들이 나누어 소유한 경우, 일정한 요건을 충족하면 각각 독립된 분양대상자로 인정할 수 있도록규정했습니다.

대법원은 이 예외 규정을 적용할 때 상속의 특성을 고려해야 한다고 판단했습니다.

「민법」 제997조와 제187조에 따르면 상속은 사망과 동시에 시작되며, 부동산을 상속받을 때 반드시 등기를 마쳐야 소유권을 취득하는 것은 아닙니다.

또한 제1015조에 따라 상속재산분할의 효력은 원칙적으로 상속이 시작된 시점으로 거슬러 올라갑니다.

대법원은 이러한 상속의 특성을 고려해 피상속인이 기준일 전에 사망했다면, 상속등기가 기준일 이후에 이루어졌다는 이유만으로 독립된 분양대상자 지위를 부정할 수 없다고 판단했습니다.

대법원은 상속재산분할을 통한 분리 소유가 모두 인정되는 것은 아니라고 판단했습니다.

추가 분양권 확보만을 목적으로 상속재산을 분할해 권리남용이나 신의성실의 원칙에 반하는 특별한 사정이 있다면 예외가 될 수 있습니다.

다만 상속재산을 나누어 소유했다는 사실만으로 투기적 행위라고 단정할 수는 없습니다.

대법원은 이러한 특별한 사정에 대한 입증책임이 사업시행자에게 있다고 밝혔습니다.

따라서 조합이 독립된 분양대상자 지위를 부정하려면 분할협의의 목적과 경위 등 권리남용을 뒷받침할 구체적인 자료를 제시해야 합니다.

대법원은 상속재산분할협의의 소급효와 조례상 예외 규정을 고려하지 않고 등기접수일을 기준으로 분양자격을 부정한 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송했습니다.

대법원의 핵심 판단은 다음과 같습니다.